政策越來越嚴 房價愈調愈漲
本報記者 周見喜
10月下旬，國傢統計局公佈的數據顯示：9月份一線城市首次出現同比價格漲幅全部超過兩成的現象。北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)四個國內房地產風向標式的市場，同比價格漲幅全都突破20%。
中國的房地產市場再次呈現愈調愈漲的怪圈。
自2003年以來，中國房地產宏觀調控全面展開，相關部門從多個方面共同努力，采取一系列調控房地產市場的政策。
政府出臺的房地產調控政策既有土地政策、信貸政策，也有經濟政策和行政措施，並且在不同時期呈現出不同的特點。
從2008年至今，房地產調控的主要方向開始通過多元化的手段進行，試圖從供應、稅收、信貸等多個方面進行調控，限購、限貸、限價、提高二套房首付比例，各種手段無所不用其極，主題也相應轉變為合理調節房價。
因而，房地產各界人士開始盼望著房地產調控的長效機制盡早出臺。
調控政策越來越嚴
時代周報記者查閱資料後發現，2003年以來，中央出臺瞭一系列房地產宏觀調控政策。而除瞭2009年出臺的鼓勵購房政策措施外，這些政策都旨在抑制房價過快上漲和房地產投資過熱。
尤其是從2008年至今，房地產調控大致可以分為兩個階段。2008年四季度至2009年四季度，調控政策方向是鼓勵住房消費和房地產開發投資；第二個階段是2010年一季度至今，調控政策的目標是遏制房價過快上漲，促進房價合理信貸雲林西螺信貸台中沙鹿農地貸款回歸。
2008年則又是相對特殊的一年。由於受國際金融危機的影響，2008年1月，全國住宅成交面積首次同比下降。2008年7月，全國住房價格開始下降，樓市步入寒冬。很多房企在急轉直下的樓市面前，面臨著沖動的懲罰，一些企業甚至是瀕臨破產的邊緣。
在很多人看來，是雷曼兄弟救瞭中國的房地產商，由於擔心金融危機大規模沖擊中國經濟，各大中城市紛紛出臺救市措施。為瞭穩定房地產市場，國傢暫時放松信貸，降低居民購房成本，緊縮性的宏觀調控政策開始松動。
&彰化小額借貸emsp;2008年9月16日和10月8日，央行先後兩次下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率。
為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題，2008年10月22日國務院有關部門采取一系列措施：一是降低住房交易稅費；二是擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，加強對個人首次購買普通住房的金融支持；三是加大保障性住房建設規模。四是出臺《城市低收入傢庭資格認定辦法》；五是地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策。與此同時，國務院於2008年12月份出臺《關於促進房地產市場健康發展的若幹意見》，明確加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產市場健康發展。
2009年，房價開始在政策幫助下一路向好。同年12月，為遏制部分城市房價過快上漲，中央政府決定不再延長2008年底出臺的二手房營業稅減免優惠政策，將個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復至5年，遏制炒房現象。隨後提出瞭"增加普通商品住房的有效供給；繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監管；繼續大規模推進保障性安居工程建設"四條具體措施(簡稱"國四條")，以完善促進房地產市場健康發展為目標。國務院各部委陸續出臺調控細節，逐漸廢除瞭2008年的刺激房市政策，再次轉向穩定房價。
2010年，以穩定房價為主的房地產調控到瞭關鍵時刻。4月27日，國務院發佈瞭《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱"國十條")，被稱為"史上最嚴厲的調控政策"。特別是2011年，限購、限貸等強力政策陸續出臺。2013年2月20日，"新國五條"出臺，明確瞭完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管五項內容。
然而，史上最為嚴厲的樓市調控政策並沒有拉住猶如脫韁的野馬一般上漲的房價。
調控未能對癥下藥
綜觀近年來我國政府對房地產業出臺的各項宏觀調控措施，不難看出，國傢正力圖以多種工具相結合的方式來對房地產業進行規范和調整。其效果究竟有多大也初步顯現瞭出來。
但不得不說的是：這些政策措施雖然也取得瞭積極的成效，但實際效果並未完全達到。國傢發改委價格司司長曹長慶在接受媒體采訪時曾表示：與政策目標和人民群眾的實際要求，差距還很大。
對此，清華大學房地產研究所博士後張金華(樓盤)分析，供給方面現在很多政策是從結構調整上去調控，除瞭會有地方政府阻力外，由於市場中的真實消費需求仍很旺盛，實際效果不會明顯。在打擊和抑制投機性需求方面，征收個人所得稅、五年內轉讓收營業稅、調高首付比例、加息等政策，有專傢認為，一方面局限在房地產交易環節，導致成本被轉嫁，另一方面忽視瞭真實的消費需求。
雖然政策頻出，但房價依然保持上漲勢頭。有業內人士表示，主要原因在於調控政策未能針對要害癥結，對癥下藥。有分析表示，房價過快上漲的直接原因是持續供不應求的市場格局；深層次癥結在於土地供給制度持續約束住房供給增長，而寬松的貨幣環境和低利率管制則持續激勵住房需求。2003-2012年的房地產宏觀調控政策始終未能觸及這個要害癥結，使我們不得不反復地面對房價過快上漲和反復調控的窘境。
尤其是2005年以來的調控，重點是抑制投機性需求，同時收緊開發貸款希望促使開發商降價銷售，進而實現穩定房價的目的。
近幾年的調控成果則主要是由限購政策來實現。它通過行政手段來提高購房門檻，人為減少瞭對住房的需求，但這隻是暫時緩解市場供求矛盾，深層次的矛盾依然存在。如果不能從根本上解決住房供求矛盾，一旦限購政策退出，供求失調的矛盾將重新出現，並將迎來房價的新一輪上漲。
從政策效果上來說，需求抑制措施具有見效快的優點，政策出臺後市場銷售都一度出現低迷，但從行業發展看，宏觀調控在抑制需求以及收緊開發貸款的同時也引起開發商放慢開發速度，引致未來供給下降，而且需求的短期抑制並沒有根本性改變房價上漲預期和未來需求，因此有業內人士表示，僅以需求為主的短期調控措施不利於市場供求關系的長期平衡，從長遠看也達不到穩定房價的目的。
在經過十年4輪9次調控後，樓市僵局仍未打破，房地產長效機制的呼聲越來越高。
住房和城鄉建設部政策研究中心原副主任王玨林對時代周報記者表示，長期來看，行政手段終會退出，而以法律、稅收條件的市場手段會成為主流。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/09513732312.shtml
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